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하자란 설계도면대로 시공하였으나 사용검사 후 안전상, 기능상, 미관상 결함(균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동불량, 기능불량, 고사 등)이 발생한 것을 말하며 넓은 의미에서는 처음부터 설계와 일치하지 않는 미시공, 오시공, 변경시공을 모두 하자로 봅니다.

대부분의 아파트는 거의 필연적으로 누수, 갈라짐 등의 하자와 부실시공이 발생하고 있음에도 이러한 하자는 건설사들에 의해 보수되지 않거나 일부 보수되더라도 하자가 완전히 보완되지는 못하고 있습니다.

이러한 경우 입주민들은 하자보증금청구소송과 손해배상소송을 할 수 있습니다.

공사 중단 시 기성공사비 산정이나 공사 완료 후 공사대금의 증감을 놓고 당사자 사이에 분쟁이 자주 발생되고 있습니다. 공사대금청구와 관련하여 선급금, 기성공사비, 추가공사대금, 설계변경 및 물가변동에 의한 계약금액의 조정, 부가가치세 등 공사의 각 단계별로 분쟁이 발생하고, 분쟁의 내용에 있어서 공사대금의 적정성은 물론, 공사대금 채권의 변제기, 소멸시효, 유치권, 대물변제 등 쟁점이 다양합니다.

공사계약대로 공사가 완료되었을 때, 계약자는 준공검사를 받은 후에 대가 지급 청구를 할 수 있고 대가를 청구한 날부터 7일 이내에 대가를 지급받을 수 있습니다. 공사대금은 검사를 완료한 후, 계약자의 청구를 받은 날부터 7일(공휴일, 토요일 제외) 이내에 지급해야 하며, 계약당사자와 합의한 경우 7일을 초과하지 않는 범위 내에서 대금의 지급기한을 연장하는 특약을 정할 수 있습니다.

채무자가 계약기간 내에 계약상의 의무를 이행하지 않았을 때 채권자에게 지불하는 금액을 지체상금이라고 합니다. 지체보상금으로도 불리며 아파트입주 지체상금, 공사 지체상금 등이 대표적입니다.

보상금은 계약체결 당시 당사자 간 약정에 따라 정해진 일정율과 지체 날짜 수를 곱해 산출합니다. 통상 현금으로 지급하지만 당사자 간 합의에 따라 유가증권으로 지급할 수 있습니다.

지체상금 약정은 물건 공급계약이나 건축 등 일의 완성을 목적으로 하는 도급계약에서 주된 계약에 부수되는 종된 계약으로 체결되는 경우가 많습니다. 지체상금 약정을 하는 이유는 채무자에게 이행기를 준수할 것에 대한 심리적 압박을 가하고, 손해배상의 발생 및 범위에 대한 입증의 곤란으로부터 채권자를 구제하기 위한 것으로, 지체상금은 최종적으로는 분쟁을 사전에 예방하는 목적이 있습니다.

건축물의 용도는 필요에 따라 바꿀 수 있고 시점에 따라 구분됩니다. 사용승인 후에 바꾸는 것을 용도변경이라고 합니다. 건축법에서는 용도변경을 위한 시설군을 건축물의 용도분류와 별개로 분류하고 있습니다.

용도변경 시설군은 위험물을 기준으로 상위 시설군부터 하위 시설군까지 9개 시설군으로 분류합니다. 하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도 변경하는 것은 허가를 받아야 하고, 상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도변경하는 것은 신고하도록 하고 있으며, 동일한 시설군 내의 용도변경은 건축물대장 기재내용의 변경 신청만으로 가능하도록 규정하고 있습니다(건축법 제19조 및 동법시행령 제 14조).


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